去年極受爭議的房東張淑晶，與租客糾紛不斷，更遭新北地檢署依詐欺罪起訴；今年6月再以假名在新北市訛詐房客，租屋族，尤其學生與社會新鮮人莫不擔心遇到惡房東。到底該如何防範？

即便政府已著手修改「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，但據崔媽媽基金會統計，2014年以來，租屋糾紛數量暴增，2015年更創下近3年新高，達2,561件，平均每天發生7件以上的糾紛。

崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示，每年發生租屋糾紛的高峰期有3波，包含12月∼1月過年前、5月報稅時期、7∼8月學生暑假換屋期，在每個高峰期的當月，光崔媽媽基金會接觸的糾紛個案就超過200件，而2016年僅統計至6月已達1,124件，預估今年糾紛數量仍將居高不下。

專營租屋管理的幸福久久窩營運長陳奕勳建議，可從2面向做預防，一是與房東多面對面溝通與觀察，二是增加對租賃相關的知識與法律權益。由於「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」於明年元旦才正式生效，尚有3個多月空窗期，包租公律師蔡志雄建議可要求用新規定簽定租約，如房東不願配合，房客可多看幾間屋，選擇優質房東。為避開惡房東，安心租屋，《Smart智富》月刊特邀蔡志雄、陳奕勳及曹筱筠3位專家，依循以下租屋4大階段，亦即找屋、簽約、入住及退租，分別提供權益保障的注意要點：

找屋》不給看屋就不租、定金務必開立收據

要點1》留存招租廣告
即將上路的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，規定「不得約定廣告僅供參考」，因此，不管從何種管道看出租物件，最好都把招租廣告上刊登的附加物品、能否養寵物等資訊留存，當要承租簽約時，若發現與招租廣告不同，可向房東要求補上。

要點2》不給看屋就不租
為避免房屋照片跟實際狀況不符，需堅持「不給看、就不租」！探究惡房東的手法之一，就是利用漂亮的照片吸引房客，但不給看屋，等到房客押金、租金都支付後，才發現租屋處木板隔間發霉、家具破爛等狀況。蔡志雄提醒，若房東要求先付定金或簽約，才能閱讀合約或看屋，絕對不能同意。

要點3》挑雨天看屋
由於每個物件都有主客觀上的缺點，房東不會也不可能說明清楚，只有親自看屋才能判斷，而看屋的時段，除了白天、晚上都應到現場看屋，最好其中一個時段能挑在雨天去，這樣就掌握物件本身的屋況，及鄰居、周邊環境的好壞。

要點4》看屋時拍照存證
曾有案例是「看A室、簽約B室」，但房客卻在簽約後才發現，若要走法律途徑，無法舉證恐怕難以補救。因此看屋時最好拍照記錄，特別是門牌或房間編號。

要點5》定金開立收據
若房東要求房客支付定金，應請房東開立收據，詳載5大重點：①雙方當事人及聯絡方式；②定金金額；③租賃範圍；④定金轉換方式，如退還、或轉為日後押金或租金的一部分；⑤定金的保留時間。收據無固定格式，只要雙方簽名即可成為日後舉證的一部分。

簽約》避免合約被掉包，騎縫處必簽章
要點1》確認房東身分
簽約時要確認房東身分，若為屋主，可請求出示房屋稅單或房屋所有權狀；如是房仲業者，應有合法不動產營業員或經紀人證照，可向對方索取名片，致電該公司詢問；若是代理人或二房東，則要有合法授權書或原屋主同意轉租的證明。房客可拍照或影印留存，若日後仍不幸遇到真正的屋主出來主張權益，房客起碼有舉證能力。

若在簽約前已支付定金，就應在支付定金前調查清楚房東身分。另外，對於與二房東簽約，蔡志雄舉例，「假設二房東跟原屋主的租約剩半年，但新房客跟二房東簽約1年，三方之間權利義務複雜，房客可能被原屋主趕走。」建議盡量避免跟二房東簽約為宜。

要點2》細看條文7重點
契約要細看7大重點：①租期、②租金、③押金、④違約金、⑤轉租許可、⑥轉帳帳號及支付方式、⑦雙方資料。其中，轉帳帳號及支付方式若未載明，房客在報稅時無法提出有效舉證，就無法視為列舉扣除額；若遇糾紛，需有房東身分證字號才能申請訴訟、有地址才能寄存證信函，所以雙方資料須完整。蔡志雄表示，當發現房東提供的契約，多是房客違約就要賠錢，明顯不合理，房客提出要修改，房東卻不願意，「就千萬不要租！」

要點3》騎縫處簽章
有些惡房東會抽換合約以加入許多不合理條款。因此為求謹慎，契約1式2份，2份都需要房東跟房客在騎縫處簽名、蓋章或蓋指印，且用印的章一定要是自己的私章，而不是書局販售寫著「騎縫章」的印章，以確保合約完整性。

要點4》屋內物品測試拍照

屋內物品最好一一測試拍照點交，可以自製「物品點交清單」，並於點交完後雙方簽名。清單上應載明：物品品名、狀態、修繕責任等。譬如，A牌電視（可寫上出廠年份）、狀態正常、損壞由房東負責。另外，還可增列備註欄，日後可寫上修繕紀錄，未來可避免房東誣陷更換便宜貨或損壞物品等。

入住》物品損壞立刻告知，避免爭議擴大
要點1》保留租金繳交證明
每月支付租金，應留存收據或轉帳證明，至少保留1年，除關係所得稅申報，也能避免房東否認收到租金，而要求再度付租金的糾紛。

要點2》有問題第一時間告知
在雙方沒有約定的情況下，修繕是房東應付的責任，但房客應在問題產生時第一時間告知房東，避免糾紛。曾有案例是，房客在退租前1個月發現漏水，他因即將退租所以沒有通知房東，等到退租當日，漏水已導致木頭地板大面積發霉。此時房東有權要求房客負擔責任。

一般情況下，告知後房東不來處理，可向房東寄發存證信函限期修繕，如果期限到，可自行修繕或要求終止租約。若決定自行修繕，費用可從下個月的房租中扣除，且過程中造成房客的東西損害，房東也有義務賠償。

退租》當日結清所有費用，並直接領回押金
要點1》房屋回復原狀拍照存證
退租前需將房屋、所附物品回復原狀並拍照點交，以避免被誣陷毀損，此時可以利用前述提到的物品點交清單進行確認。蔡志雄提醒，在該清單可加註「其餘請求權拋棄」等字樣，表示日後若再有發現瑕疵，房東不得提出異議。

曹筱筠表示，由於清潔的認定容易有歧異，所以承租時拍照存檔很重要，回復原狀的定義是：在自然耗損下回復成房屋當時的狀況，舉例來說，燈光開關旁有汙漬是可以接受的，但留有釘子或釘痕、黏膠等，房東仍可要求修復。

要點2》退租日結清費用
水、電、瓦斯等費用，最好可於退租當日前往各單位結清，以便於退租時直接向房東領回押金；假設沒辦法當日結清，可以前期帳單推算金額，領回其餘押金，而房東暫時保留的金額也一樣要寫收據。

要點3》租約不用還房東
不得記載事項中規定「不得約定承租人須繳回契約書」，雖法律關係已終止，但為避免日後房東找碴，合約應自行留存。若房東威脅「不還租約、就不退押金」，由於房客處於弱勢，退而求其次的做法是留存影本。

校方提供以下免費的租屋平台以及聯絡方式:

免費平台-正修租屋網-http://house.nfu.edu.tw/house/CSU.html

專人帶看服務

http://osa.csu.edu.tw/wSite/np?ctNode=12697&mp=A04000&idPath=9742_10866_12697

 

緊急重大事件，先行以電話通報軍訓室校安中心，校安中心有專責值勤人員實施24小時服務，

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